Pour les maisons unifamiliales, il existe deux méthodes de base utilisées pour l'évaluation des biens immobiliers. Il s'agit de l'analyse du coût de remplacement et de l'utilisation de ventes comparables. Une troisième méthode d'évaluation, basée sur la capitalisation, est utilisée pour les immeubles à revenus et est traitée dans un autre article.
Pour calculer le coût de remplacement, il faut se poser la question suivante : combien coûterait l'achat de ce terrain et l'installation de cette maison sur celui-ci ? Si le terrain (amélioré) coûtait 40 000 $ et que la maison pouvait être construite pour 150 000 $, la valeur indiquée serait d'environ 190 000 $ - si la maison est assez neuve. Si elle a épuisé 10 % de sa vie utile, vous pouvez déduire 15 000 $ pour l'amortissement.
Le coût de remplacement n'est pas vraiment une mesure très utile. Il est difficile de dire ce que vaut le terrain dans un centre ville où il n'y a plus rien à vendre, par exemple, et difficile d'évaluer la dépréciation. Il est utilisé comme méthode secondaire, et pour des maisons uniques qui ne peuvent pas être facilement comparées à d'autres. La principale méthode d'évaluation immobilière utilisée pour les maisons est une analyse de marché utilisant des ventes comparables comme ici.
Évaluation immobilière 101
Pour avoir une bonne idée du prix de vente d'une maison, vous devez la comparer à des maisons qui ont été vendues. Trouvez au moins trois maisons similaires dans le même quartier qui ont été vendues au cours de l'année écoulée, de préférence au cours des six derniers mois. Ces informations sont disponibles dans les registres du comté ou auprès d'un agent immobilier ayant accès au MLS (Multiple Listing Service).
Maintenant, la partie qui prête à confusion. Vous commencez par le prix de vente de chacun de vos biens comparables. Si la maison en question possède une deuxième salle de bain et que la maison comparable n'en a pas, vous ajoutez la valeur de la salle de bain au prix de vente de la maison comparable. Si une maison comparable a une entrée avec un toit noir et que la maison en question n'en a pas, vous enlevez la valeur.
Vous rectifiez les différences, pour voir à quel prix des maisons comparables se seraient vendues si elles étaient comme la vôtre. Ainsi, si une maison comparable se vend 140 000 $ et qu'une salle de bain vaut 15 000 $ dans votre région (demandez à un agent immobilier de vous aider à calculer ces chiffres), vous ajoutez 15 000 $ pour la salle de bain qu'elle n'a pas. Vous soustrayez ensuite, disons 4 000 $, pour l'allée pavée qu'elle possède. Cela vous donne un prix de vente comparable de 151 000 $.
Vous faites cela avec toutes les différences entre la maison en question et chaque comparable. Vous faites ensuite la moyenne des trois prix comparables. Ainsi, si les trois comparables ont des prix de vente ajustés de 151 000 $, 162 000 $ et 149 000 $, vous additionnez les trois chiffres et vous divisez par trois. La valeur indiquée de la maison est de 154 000 $.
Bien sûr, toute évaluation est une science inexacte. Si vous ne pouvez trouver des comparables vendus il y a plus d'un an, vous devez estimer l'appréciation dans la région. Si une maison a été vendue avec un financement du vendeur, vous devez décider comment cela a affecté le prix. Mais malgré tous ses défauts, pour les maisons individuelles, c'est la méthode d'évaluation immobilière la plus précise.
