Investir dans les patrimoines immobiliers sous le dispositif Censi-Bouvard présente des avantages fiscaux. Pour se décider, il faut s’informer sur les principes de ce dispositif et les avantages qu’il offre.
Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard est un dispositif mis en vigueur depuis janvier 2009. Ce dispositif permet au bailleur d’acquérir un immobilier neuf ou un logement réhabilité. Cette activité est soumise au statut de lmnp et non à titre professionnel. Une fois acquis, le bien doit être mis en location meublée comme résidence de service pour une durée de 9 ans minimum. Mais il faut être au courant des obligations qu’il présente dans le cas d’une revente lmnp et les cas spéciaux qui font exception à la règle.
Le revenu de location doit être inférieur à 23 000 € par an et le prix de revenu par an n’excède pas les 300 000 €. De ce fait, les revenus issus de la location sont classés comme étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour être éligible, le logement doit être situé dans une résidence services pour étudiants, pour senior, dans une résidence médicalisée EHPAD ou dans une résidence tourisme classée.
Ce dispositif permet également de bénéficier de réduction sur ses impôts. Pendant les 9 ans de location, il est possible d’obtenir 1 200 € de réduction voire même 33 000 € par an. En outre, vous pouvez récupérer 20 % de la TVA sur tous vos investissements si l’exploitant du bien propose trois services au moins en plus de l’hébergement.
La loi Censi-Bouvard dans le cas d’une revente
Pour une revente lmnp d’un logement Censi-Bouvard, trois cas sont possibles. Le premier est une revente du bien de moins de 5 ans. Prévu par le Code Générale des Impôts dans l’article 257 bis, il y aura l’application d’une dispense de révision de la TVA. Effectivement, la TVA sera définitivement acquise et le vendre ne sera pas dans l’obligation de la rembourser. De même pour l’acheteur du bien, il sera acquitté du remboursement de la TVA. Le nouveau propriétaire maintient également l’assujettissement de la TVA de l’activité locative et sera réputé « continuer la personne du cédant » selon l’article 257 bis du CGI.
Le deuxième cas est une revente avant 20 ans d’un logement de plus de 5 ans. Pour une récupération complète de la TVA, le propriétaire à l’obligation de justifier une activité soumis à la TVA pour une durée de 20 ans. Dans le cas contraire, une régulation du TVA par 20ème d’années manquantes sera appliquée. Dans ce cas de revente lmnp, il est possible que la dispense de révision de TVA de l’article 257 bis soit appliquée si la vente se réalise entre deux personnes assujetties à la TVA.
Le dernier cas est une revente lmnp après 20 ans de TVA. Dépassé ce délai, la TVA initiale est considérée comme étant acquise d’après l’article 202 de l’annexe II du CGI. De ce fait, le propriétaire ne sera pas soumis à une régulation de TVA selon l’administration fiscale.
Les exceptions à la règle
Il est important de savoir qu’acheter un logement sous le dispositif Censi-Bouvard implique une détention obligatoire de l’immobilier en résidence de service pour une durée de 9 ans. Si le propriétaire revend le bien avant ce délai, ses avantages fiscaux seront requalifiés et il sera dans l’obligation de restituer la réduction d’impôt dans le cadre de l’article 199 du Code Général des Impôts au 3ème alinéa. Cependant, la loi prévoit une exception à la règle dans le cas d’une obligation de revente lmnp pour cause de perte d’emploi, d’invalidité, d’expropriation ou de décès.
